São Mateus do Sul possui muitos imóveis em situação irregular. (Foto: Marcos Mello)

O vereador Valter Przywitowski apresentou na sessão da Câmara, do dia 22 de junho, o requerimento 261, solicitando estudo para a Prefeitura Municipal, para a realização de regularização fundiária através do programa Reurb. Esse é um programa amparado pela Lei Federal 13.465/17 e poderá ser aplicado para trabalhos de regularização em nossa cidade, se a Prefeitura assim entender a necessidade.

Em sua exposição, a respeito da necessidade de regularização fundiária urbana, o vereador Valter Przywitowski comentou sobre a necessidade que existe em todo o Brasil de se realizar a regularização, pois apontou que cerca de 50% dos imóveis no país possuem algum tipo de irregularidade, ao que corresponderia a aproximadamente 30 milhões de domicílios com problemas de documentação, desde moradias em favelas chegando até os condomínios de luxo. Os motivos ou causas seriam diversos, desde invasões, seguindo de loteamentos que são criados e revelia da lei, também loteamentos que não foram aprovados ou que não foram registrados, vendas ilegais de imóveis, os contratos ilegais de compra e venda, posse ilegal de imóvel e construções em locais de áreas de preservação permanentes, posse de locais pertencentes a União, estado ou município e que não permitem usucapião e outras maneiras de requerer posse. Muitas dessas ocupações acabaram tendo um crescimento desordenado e com infraestruturas precárias na maioria das cidades, o que dificulta até mesmo a ação do poder público em áreas irregulares. Também foi relatado os prejuízos que esses imóveis irregulares trazem, pois a União, Estados e Municípios deixam de arrecadar em tributos como IPTU, ITBI, Imposto de Renda e não permitem que as famílias tenham acesso a financiamentos, empréstimos e outros benefícios por não poderem ter esses imóveis como garantia, dificultando o acesso a muitos serviços oferecidos pelo poder público.

A ideia do vereador é, dentro dos parâmetros da lei, legitimar a posse ou a propriedade dos imóveis em áreas urbanas, que estão ocupados há tempos mas em desalinho com a lei. Também respeitando o meio ambiente, o direito à moradia, promovendo a legalização dessas áreas para as famílias de baixa renda com até 5 salários mínimos de toda a família ou dependentes e que não possuam outros imóveis urbanos ou rurais.

Regularização já em andamento

Em São Mateus do Sul, está em andamento os trabalhos de Regularização Fundiária promovida pela Cohapar, com a parceria da Prefeitura Municipal, que teve início em 2018, dentro de programa do Governo do Estado e que visa dar posse de propriedade a população de baixa renda de imóveis utilizados, dentro de normas. Adequando os imóveis irregulares às normas urbanísticas, ambientais e imobiliárias da cidade, devolver à sociedade áreas degradadas, revitalizadas/recuperadas, regularizar as ocupações urbanas promovendo a titulação de propriedades sem documentação no Estado, recuperar as áreas de proteção ambiental, degradadas e reassentar as famílias, quando necessário.

O programa de Regularização Fundiária iniciou com o cadastramento de proprietários do Jardim Santa Cruz e Vila Verde, onde foram cadastrados 228 imóveis, e na Vila Bom Jesus e Vila Nova, onde foram cadastrados 223 imóveis. Essas áreas foram apontadas pela Prefeitura Municipal quando foi acionada a parceria com a Cohapar.

Esse programa acontece em praticamente todo o Paraná e é custeado pelo Governo do Estado. Foram realizadas licitações para a contratação de empresas responsáveis para a realização desse extenso trabalho. Na cidade de São Mateus do Sul, a vencedora que está realizando os trabalhos é a Formata, de Curitiba. Em contato com a empresa, a reportagem conversou com a coordenadora dos trabalhos em nossa cidade, que nos passou as informações. Os trabalhos iniciais de levantamento da área e dos cadastramentos dos imóveis foram iniciados dentro do prazo estabelecido e seguiram como previa o contrato. Mas, os trabalhos em todo o Paraná foram interrompidos em outubro de 2019 e ficaram suspensos até setembro de 2020. O motivo foi o programa de revisão de todos os contratos existentes anteriores à posse do atual governador, Ratinho Júnior. Nesse período, houve uma mudança nos contratos, pois na maioria das cidades havia a contratação global do trabalho pré-estabelecido com um número fixo de unidades a serem regularizadas, mas durante o levantamento cadastral dos imóveis/famílias, os números eram superiores aos estabelecidos. Assim, quando foram liberados para continuidade dos serviços, no final de setembro de 2020, o contrato previa o pagamento por matrículas ou unidades regularizadas. O projeto teve continuidade e foi entregue para a Prefeitura Municipal que realizou a análise do que foi apresentado e, no final de maio, a Prefeitura apontou algumas correções a serem feitas no projeto pela Formata. Devido à pandemia, houve uma solicitação de através de Termo de Ajuste, por parte da Formata, que determinou novo prazo para finalização dos serviços, sendo dezembro de 2021, visto que se trata de um trabalho minucioso e que envolve vários documentos e muitos detalhes, pois resultará em posse definitiva dos imóveis, o sonho acalentado por muitos anos.

Segundo a coordenadora da empresa Formata, os trabalhos atualmente desenvolvidos são baseados na Lei Federal 13.465/17, que orienta os trabalhos de regularização em todo o país. A lei tem sido contestada na Justiça por alguns órgãos, mas é ela que orienta este tipo de trabalho, seja realizado por órgãos do Estado ou pelos Municípios.

Algumas críticas a Lei Federal 13.465/17

Entidades como o Conselho Nacional de Direitos Humanos (CNDH), a Associação Nacional dos Defensores Públicos (ANADEP), a FNA (Federação Nacional dos Arquitetos e Urbanistas), e o FNRU (Fórum Nacional da Reforma Urbana) questionaram o conteúdo da MP que virou lei, com notas e recomendações. Após aprovada, já enquanto lei federal, a Procuradoria Geral da República propôs uma Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI), seguida de outra proposta pelo Partido dos Trabalhadores. Ambas tramitam e aguardam julgamento pelo Supremo Tribunal Federal.

Segundo entidades, a atual legislação afronta a autonomia municipal em termos de política urbana. Exemplo disso é permitir a regularização de conjuntos habitacionais e cortiços sem obrigatoriedade do Habite-se, documento que certifica as condições de moradia do imóvel expedido pelo Executivo municipal. Ou seja, as construções, mesmo com risco de desabar, passam a ser consideradas habitáveis, mas quem assume os riscos? Também apontam que a nova legislação facilita a concentração fundiária, a grilagem de terras e extingue os critérios que asseguravam a função social da propriedade.

A nova lei dá interpretação de que dispensa a necessidade de que os núcleos urbanos se situem em áreas demarcadas como Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), sem condicionar a regularização fundiária ao zoneamento. Ou seja, pode estar em zona industrial, por exemplo. Engloba também imóveis situados na zona rural que possuam ocupação e destinação urbanas.

Existe, ainda, a possibilidade de regularizar imóveis em áreas públicas que foram denunciadas como uma criação jurídica para que imóveis de alto padrão em Brasília fossem legalizados, especialmente condomínios fechados construídos em áreas da União. Esse é um dos principais fatos discutidos na Ação Direta de Inconstitucionalidade ADI 5771, já que a Constituição Federal veda expressamente a possibilidade de usucapião de imóveis públicos.

Hugo Lopes Júnior
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